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Peter Hain: Steuerfalle bei häufigen Fahrten zum Vermietungsobjekt

Private Steuern| Vermieter| Werbungskosten
25.02.2016

Wer sein Vermietungsobjekt an zu vielen Tagen im Jahr aufsucht, läuft Gefahr, dass die Fahrtkosten nur mit der einfachen Entfernung berücksichtigt werden können.

Wer Vermieter ist, wird sein Vermietungsobjekt mehr oder weniger häufig aufsuchen, um dort nach dem Rechten zu sehen.

Die Fahrten zu dem Mietobjekt können grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden. In der Vergangenheit (bis 2013) wurden  die Fahrten zu den Objekten für die Steuererklärung gesammelt und dann pauschal mit 0.30 €/km multipliziert (für Hin- und Rückfahrt).

Mit Einführung des neuen Reisekostenrechts ab Veranlagungszeitraum 2014 wurde gleichzeitig der Anwendungsbereich ausgeweitet. Das neue Reisekostenrecht ist nicht nur für Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit ("Angestellte"), sondern auch für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung anzuwenden (§ 9 I S. 3 Nr. 4 EStG i.V.m. § 9 III EStG).

In der Praxis bedeutet dies, dass bei häufigeren Fahrten zum Mietobjekt nur die einfache Entfernung als Werbungskosten angesetzt werden kann - also eine Halbierung .

 

Beispiel:

Ein Vermieter V sucht sein Objekt an 180 Tagen im Jahr auf. Die einfache Entfernung beträgt 10 km.

 

Altes Recht:  180 Tage x 10 km x 0.30 €/km  x 2 (wg. Hin und Rückfahrt) = 1.080 €
Neues Recht: 180 Tage x 10 km x 0,30 €/km x 1 (nur noch einfache Entfernung) = 540 €

 

Eine weitere Einschränkung ist darin zu sehen, dass nach dem neuen Recht - wie bei Angestellten - täglich nur eine Fahrt zum Mietobjekt angesetzt werden kann, und die auch nur mit der einfachen Entfernung. Mehrere Fahrten, wie sie bei anstehenden Renovierungen durchaus vorkommen können, fallen unter den Tisch.

 

Mit Urteil vom 11.02.2015 hat das Finanzgericht Berlin-Brandenburg zudem entschieden, dass Vermieter mit mehreren Mietobjekten mehrere "erste Tätigkeitsstätten" hat (also eine je Mietobjekt).

 

Die Halbierung der Reisekosten greift nicht, sofern das Mietobjekt nur gelegentlich aufgesucht wird. Nicht gerichtlich geklärt ist, was "gelegentlich" bedeutet. Es kann aber davon ausgegangen werden, dass die allgemeinen Regelungen des neuen Reisekostenrechts auch hier Anwendung  finden. Demnach liegt eine "erste Tätigkeitstätte", die zu einer Halbierung der ansetzbaren Fahrtkosten führt, dann vor, wenn

  • Im Durchschnitt das Mietobjekt mindestens zweimal je Woche aufgesucht wird und
  • Mindestens 1/3 der "Arbeitszeit" am Mietobjekt verbracht wird

 

Bei den Fahrten zum vermieteten Gebäude wird es also ab 104 Fahrten pro Jahr (etwa 2x/Wo) kritisch.

Bei weniger Fahrten sind nach § 9 I S. 3 Nr. 4a EStG i.V.m. § 9 III EStG, § 5 BRKG 0.30 € je zurückgelegtem Kilometer ansetzbar. Bei höheren Fahrten halbieren sich die ansetzbaren Werbungskosten.

 

Wer sein Mietobjekt an 100 Tagen im Jahr aufsucht, kann also höhere Werbungskosten geltend machen, wie jemand, der sein Objekt an 180 Tagen im Jahr aufsucht.
 

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