Handlungsspielraum zum Jahreswechsel: Wichtige Steueraspekte bei Mietimmobilien
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Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist primär auf die Einkünfteverlagerung hinzuweisen, also z. B. auf die Zahlung anstehender Reparaturen noch im laufenden Jahr. Darüber hinaus sind u. a. folgende Punkte zu beachten:
Anschaffungsnahe Herstellungskosten auch bei ungeplanter Renovierung
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Wenn eine Mietwohnung nach dem plötzlichen Tod des Mieters unerwartet saniert werden muss, um eine Neuvermietung überhaupt erst zu ermöglichen, sind diese Aufwendungen dennoch in die schädliche 15 %-Grenze zur Überprüfung anschaffungsnaher Herstellungskosten einzubeziehen. Dies hat der Bundesfinanzhof entschieden und sich damit von einer Entscheidung aus 2017 abgegrenzt.
Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete bei Überlassung möblierter Wohnungen
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Bei der verbilligten Vermietung an Angehörige können Werbungskosten dennoch in voller Höhe steuermindernd geltend gemacht werden, wenn die Miete mindestens 66 % des ortsüblichen Niveaus beträgt. Liegt die Miete darunter, sind die Kosten aufzuteilen. Bei der Vermietung möblierter Wohnungen ist ein Zuschlag für die Möblierung zu berücksichtigen, wenn er sich aus einem örtlichen Mietspiegel oder aus am Markt realisierbaren Zuschlägen ermitteln lässt. Eine Ermittlung in anderer Weise kommt nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs nicht in Betracht.
Darlehenszuordnung: Schuldzinsenabzug bei Kauf eines gemischt genutzten Grundstücks
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Wer ein gemischt genutztes Grundstück erwirbt und es versäumt, die aufgenommenen Kredite allein dem fremdvermieteten Bereich zuzuordnen, kann diesen Fehler nachträglich nicht mehr ausbügeln. Im Streitfall hatten die Steuerpflichtigen die ursprünglichen Darlehensverträge rückwirkend widerrufen und neue Darlehen aufgenommen, um für die Zukunft eine vollständige Zuordnung beim vermieteten Teil zu erreichen. Dem hat das Finanzgericht Köln aber einen Riegel vorgeschoben.
Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung für bebaute Grundstücke aktualisiert
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Wird beim Kauf einer Mietimmobilie ein Gesamtkaufpreis festgelegt, ist zu beachten, dass der Kaufpreis nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen ist. Denn abschreibungsfähig ist nur das Gebäude. Jüngst hat die Finanzverwaltung ihre Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück aktualisiert (Stand März 2018). Hiermit kann u. a. die Bemessungsgrundlage für Gebäudeabschreibungen ermittelt sowie die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung geprüft werden.